Налоги на недвижимость в Болгарии для россиян

У многих россиян есть квартиры и дома в Болгарии. Сами налоги здесь не велики, но знать правила всё же нужно. Это убережёт от неприятностей и в Болгарии, и в России.

В этой статье простыми словами объясняем:
- какой ежегодный налог платят все собственники;
- что происходит при продаже квартиры или дома;
- когда нужно отчитаться в России.

Продажа квартиры или дома — это отдельная история. Здесь налог зависит не от площади или месторасположения, а от разницы между ценой продажи и ценой покупки - Вашей прибыли.
Ставка налог на прибыль в Болгарии составляет 10%.

Пример: вы купили квартиру за 60 000 €, а продали за 80 000 €. Разница — 20 000 €. Налог составит 2 000 €.

Хорошая новость: если недвижимость у вас достаточно давно, налога в Болгарии не будет. Освобождение действует:

• если объект у вас более 3 лет, и это единственное жильё;
• если объект у вас более 5 лет — даже если есть и другие квартиры или дома.

Есть еще один налог при сделке с недвижимостью: местный налог на сделку (его иногда называют «муниципальным налогом»). Он составляет примерно 2–3% от цены недвижимости.

👉 Этот налог оплачивает покупатель, продавцу платить его не нужно.

Если недвижимость не продаётся, а дарится, применяются другие правила:

• супругу, детям, родителям, бабушкам и дедушкам — налог 0%;
• братьям, сёстрам и их детям — обычно от 0,4% до 0,8%;
• дальним родственникам или посторонним — примерно 3,3%–6,6%.

💡 Важно: ставки зависят от муниципалитета и стоимости имущества. Поэтому лучше заранее уточнить у адвоката или бухгалтера, сколько именно составит налог в вашем случае.

Обычно все налоги и декларации оформляет адвокат, который ведёт сделку. Даже если налога нет, он подскажет, нужно ли подать отчётность именно в вашем случае.

Теперь разберёмся, что ждёт в России после продажи болгарской недвижимости.
Если вы владеете квартирой или домом в Болгарии достаточно давно, в России налог платить не придётся. Правило простое:

• если это ваше единственное жильё или вы получили его по наследству/от близкого родственника — достаточно владеть 3 года;
• если есть и другая недвижимость — тогда нужно 5 лет.

Срок выдержали? Отлично - налога нет.

Если срок меньше — нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог с дохода. Обычно это 13%. Для очень крупных сумм часть может облагаться по ставке 15%.

Нюанс: налог, который вы заплатили в Болгарии, в России может не зачесться. С августа 2023 года часть соглашения между странами о «двойных налогах» приостановлена, поэтому лучше заранее уточнить детали у бухгалтера или консультанта.

Налоги на недвижимость в Болгарии не такие страшные, как кажется.

• Ежегодный налог — небольшой и обязателен к оплате.
• При продаже всё зависит от срока владения: больше 3 или 5 лет — налога нет, меньше — придётся заплатить 10% только с разницы между покупкой и продажей.
• Есть ещё местный налог при сделке, но его всегда оплачивает покупатель, продавцу волноваться не нужно.
• В России действуют похожие правила: чем дольше вы владеете недвижимостью, тем меньше забот. Если срок маленький — нужна декларация и уплата НДФЛ.

📌 Простое правило: посчитайте, сколько лет квартира или дом у вас в собственности. От этого зависит, будут ли налоги в Болгарии и в России, или можно спокойно продать без лишних расходов.