Кто за что отвечает при продаже недвижимости в Болгарии

При продаже недвижимости в Болгарии часто возникает путаница: кто именно за что отвечает.

Риэлтор, адвокат, нотариус, покупатель — у всех разные роли и зоны ответственности.

Эта статья — про ответственность, а не про процесс, безопасность или расчёты.

Собственник отвечает за то, что именно продаётся и на каких условиях,
а не за юридическую технику оформления сделки. Он отвечает за:

• Достоверность информации об объекте

Характеристики недвижимости, фактическое состояние, ограничения, обременения и другие существенные параметры объекта.

• Достоверность информации о собственниках

Актуальные данные обо всех собственниках и наличие их согласия на продажу.

• Соблюдение согласованных условий продажи

После согласования цены и сроков собственник обязан придерживаться этих условий, особенно после внесения покупателем задатка.

• Доступ к объекту для оценки и показов

Обеспечение возможности первичного осмотра для оценки объекта, а также показов потенциальным покупателям.

• Оформление и передача документов в России

Своевременное оформление и передача документов, необходимых для сделки, по запросу болгарского адвоката.

• Предоставление банковских реквизитов для расчётов

Корректные реквизиты счёта для получения средств по сделке.

Риэлтор отвечает за организацию процесса продажи и достижение результата,
действуя в интересах собственника. Он отвечает за:

• Подготовку объекта к продаже

Организацию всего, что необходимо для вывода объекта на рынок и показов: состояние, порядок, презентабельность и корректную подачу объекта.

• Поиск и привлечение покупателя

Продвижение объекта и работу с рынком, отбор реальных покупателей.

• Переговоры и согласование условий сделки

Достижение договорённости с покупателем по ключевым условиям сделки — цене, срокам и другим существенным моментам — с защитой интересов собственника.

• Координацию взаимодействия между сторонами

Координацию взаимодействия собственника, покупателя и адвоката до выхода на сделку.

• Сохранность объекта на период продажи

Контроль доступа к объекту и его состояния в период поиска покупателя и показов.

• Предложение работающего адвоката

Рекомендацию адвоката, с которым риэлтор регулярно работает и который сопровождает сделку юридически.

Адвокат отвечает за законность сделки и деньги собственника. Он отвечает за:

• Юридическую проверку объекта

Проверяет, что объект можно законно продать: право собственности, отсутствие запретов, обременений и юридических рисков.

• Подготовку полного пакета документов для сделки

Формирует и проверяет все документы, необходимые для продажи, включая договор купли-продажи и сопутствующие декларации.

• Подписание договора купли-продажи от имени собственника

Подписывает договор на основании нотариальной доверенности, действуя строго в интересах собственника.

• Контроль расчётов с покупателем

Отвечает за то, чтобы собственник получил деньги по сделке в полном объёме и в соответствии с договором.

Нотариус отвечает за официальное удостоверение сделки и её юридическую силу в Болгарии. Он отвечает за:

• Удостоверение договора купли-продажи

Подтверждает, что договор подписан в соответствии с болгарским законодательством и имеет законную силу.

• Проверку личности и полномочий сторон

Проверяет личность участников сделки и действительность доверенностей представителей.

• Проверку готовности сделки к удостоверению

Работает с полностью подготовленным пакетом документов, предоставленным адвокатом, и проверяет их формальное соответствие закону.

• Контроль факта оплаты по сделке

Удостоверяет сделку только после подтверждения полной оплаты со стороны покупателя — как правило, по заявлению адвоката, отвечающего за расчёты.

• Передачу нотариального акта для регистрации

После удостоверения направляет документы для внесения изменений в государственные реестры.

Покупатель отвечает за финансовую и организационную готовность к сделке. Он отвечает за:

• Соблюдение условий предварительного договора

Выполнение обязательств по срокам и суммам, зафиксированным в предварительном договоре.

• Перечисление полной суммы по сделке до нотариального оформления

Заранее перечисляет полную сумму покупки на специальный адвокатский счёт, используемый для расчётов по сделке.

• Участие в сделке в назначенную дату

Если дата сделки назначена, покупатель должен обеспечить своё участие — лично либо через уполномоченного представителя — для подписания сделки у нотариуса.

Продажа недвижимости в Болгарии — это чётко распределённая система ответственности.
Каждый участник сделки отвечает за свою зону, и подмена ролей здесь недопустима.

Понимание этих границ позволяет собственнику заранее ориентироваться в процессе, избежать лишних ожиданий и спокойно контролировать сделку — даже при дистанционной продаже.

Если продажа недвижимости планируется без личного присутствия собственника в Болгарии, отдельно разобран порядок дистанционной продажи недвижимости — с пояснением ролей, документов и логики процесса.