Как понять реальную цену недвижимости в Болгарии

Когда собственник задумывается о продаже недвижимости в Болгарии, его интересуют две вещи:

• какую сумму он получит
• когда он получит эти деньги.

Именно с первым пунктом чаще всего возникает путаница.

Причина простая: в процессе продажи используются разные цены, и если их не разделять, легко сделать неверные выводы и ожидать не того результата.

При продаже недвижимости в Болгарии всегда фигурируют три разные цены.

• Цена в рекламе

Это цена, с которой объект выходит на рынок и показывается покупателям.

• Цена сделки (цена для покупателя)

Это фактическая цена, зафиксированная в нотариальном акте.

• Сумма для собственника («на руки»)

Это деньги, которые собственник получает после завершения сделки.

Важно понимать: это разные величины. Они связаны между собой, но не равны.

Чтобы лучше понимать ответственность сторон на каждом этапе продажи, в том числе при согласовании цены, прочитайте, кто за что отвечает в процессе сделки:
Статья "Кто за что отвечает при продаже недвижимости в Болгарии".

На практике продажа почти всегда начинается с суммы, которую собственник хочет получить на руки.

Чаще всего собственник:

• соглашается с рекомендацией риэлтора,
• либо называет свою сумму и понимает, что в этом случае сроки продажи могут увеличиться.

Эта сумма обсуждается до выхода объекта в рекламу и служит ориентиром для всей дальнейшей работы.

После того как определена сумма, которую собственник хочет получить на руки, риэлтор делает простой практический расчёт.

Он исходит из того, что:

• покупатель почти всегда будет торговаться,
• в процессе продажи неизбежны расходы,
• сумма «на руки» для собственника должна сохраниться.

Поэтому заранее закладываются:

• возможный торг с покупателем,
• вознаграждение риэлтора,
• работа адвоката,
• комиссия агента со стороны покупателя,
• расходы на подготовку объекта,
• расходы на рекламу и показы.

В результате появляется цена в рекламе — такая, которая позволяет пройти все этапы продажи и в итоге выплатить собственнику именно ту сумму, о которой договорились в начале.

Важно отметить:
комиссионное вознаграждение риэлтора не вычитается из суммы, которую получает собственник. Оно изначально учитывается при формировании цены в рекламе.

Собственник хочет получить на руки 60 000 €.

Риэлтор закладывает дополнительно:

• комиссию риэлтора — 1 800–3 000 € (3–5% от цены сделки),
• услуги адвоката и подготовку документов — 500–800 €,
• возможный торг с покупателем — около 2 000–3 000 €.

В результате цена в рекламе формируется в районе 65 000–67 000 €.

В процессе переговоров покупатель торгуется, и цена сделки, зафиксированная в нотариальном акте, составляет 63 000–65 000 €.

Собственник при этом получает свои 60 000 € — именно ту сумму, о которой договорились в самом начале, независимо от того, как прошёл торг.

Для собственника ключевое значение имеют:

• сумма, которую он получает,
• и момент, когда эти деньги поступают.

Цена сделки для покупателя — рабочая информация, которая часто не имеет для собственника практического значения.

Поэтому в Болгарии это обычная ситуация: собственник знает свою сумму «на руки», но не акцентируется на цене сделки.

Если с самого начала разделять:

• цену в рекламе,
• цену сделки,
• сумму для собственника,

и понимать, что:

• комиссия риэлтора не вычитается из денег собственника,
• все расходы учитываются при формировании цены в рекламе,

то ожидания совпадают с результатом, а разговор о цене становится спокойным и предметным.

При продаже недвижимости в Болгарии важно не путать разные виды цен.
Для собственника имеют значение:

• сумма, которую он получает,
• сроки получения денег.

Цена в рекламе и цена сделки — это инструменты, с помощью которых достигается этот результат.

Если продажа проходит без личного присутствия собственника, эти вопросы подробно разобраны в статье дистанционная продажа недвижимости в Болгарии.