У россиян часто возникает вопрос: как именно проходит продажа недвижимости в Болгарии? Здесь всё устроено иначе, чем в России. Любая сделка — будь то квартира, дом или апартаменты — совершается только у нотариуса, а порядок строго закреплён в законе. Благодаря этому процесс прозрачный и надёжный для обеих сторон.

Продажа квартиры, дома или апартаментов в Болгарии проходит по единой схеме. Ниже приведены основные этапы сделки — от договора с риэлтором до передачи ключей и окончательного расчёта.
1. Договор с риэлтором для поиска покупателя
Как правило, собственники заключают договор с агентством или риэлтором для рекламы объекта и организации показов. Это касается и квартир, и домов.
2. Предварительный договор или договор задатка
После нахождения покупателя подписывается предварительный договор или договор задатка. В нём фиксируются цена, сроки и условия расчёта. Покупатель обычно вносит задаток (около 10%) в подтверждение своих намерений.
3. Подготовка документов
Собственник собирает пакет документов:
- нотариальный акт или договор купли-продажи, подтверждающий право собственности;
- справки и декларации, требуемые нотариусом;
- при необходимости — доверенность на адвоката в Болгарии, если продавец не сможет присутствовать лично.
Для владельцев домов есть дополнительная особенность: земля оформлена на болгарскую фирму. В таком случае продавцом выступает юридическое лицо, и процесс требует подготовки дополнительных бухгалтерских и юридических документов. Это важно учитывать заранее.

4. Основной договор (Нотариальный Акт)
Ключевой этап — подписание договора купли-продажи у нотариуса. Нотариус проверяет документы, удостоверяет личности сторон и заносит сделку в систему.
5. Оплата от Покупателя
Все расчёты проходят только через банковский перевод. На практике покупатель перечисляет деньги на адвокатский счёт (эскроу-схема). После регистрации сделки продавец получает средства.
6. Регистрация сделки
После подписания нотариус передаёт документы в государственный реестр недвижимости — Имотен регистър.
- Для сторон сделка обязательна уже в момент подписания нотариального акта.
- Для государства и третьих лиц она приобретает силу только после регистрации.
7. Расчёт с Продавцом и передача ключей
После регистрации продавец получает всю сумму, а покупатель - ключи от квартиры, дома или апартамента.

👉 Полный список бумаг мы описали в отдельной статье — [Документы для продажи квартиры в Болгарии].

У собственника есть два варианта: приехать лично и подписать документы у нотариуса или оформить доверенность и поручить проведение сделки адвокату. Оба варианта законны и зависят только от решения продавца.

• Лично. Собственник приезжает в Болгарию и подписывает договор у нотариуса.

• Дистанционно. Наиболее удобный вариант для россиян. Продавец оформляет доверенность на адвоката в Болгарии, и тот ведёт сделку от его имени.

👉 Подробнее см. статью [Как продать квартиру в Болгарии дистанционно].

При продаже квартиры, дома или апартаментов в Болгарии для продавца главным обязательным платежом является налог на доход от продажи. Его оплата зависит от того, как долго владеют недвижимостью и есть ли льготы.
Нотариальные и регистрационные сборы обычно оплачивает покупатель, поэтому продавец их не несёт.

👉 Подробнее о ставках и правилах читайте в отдельной статье: [Налоги на недвижимость в Болгарии].

При продаже недвижимости важно понимать, что весь процесс делится на два этапа:
Этап «Поиск покупателя» — от решения выставить объект до оплаты депозита покупателем. Этот период может занять от нескольких дней до нескольких месяцев и зависит от:

• цены продажи;
• подготовки квартиры или дома;
• качества рекламы;
• сезонности и других факторов.

Этап «Сделка» — от внесения покупателем депозита до получения продавцом средств. Обычно занимает 1–2 недели для апартаментов и 3–6 недель для домов и зависит прежде всего от:

• готовности документов у собственника;
• необходимости привлечения ипотечных средств.

Таким образом, срок продажи складывается из времени на поиск покупателя и времени на оформление сделки, и в каждой ситуации этот период может существенно различаться.

Продажа квартиры, дома или апартаментов в Болгарии проходит по единой схеме: нотариус, банковский перевод и регистрация в государственном реестре. У квартир процесс проще, у домов есть особенности — земля оформлена на фирму, продавцом выступает юрлицо. При правильной подготовке и участии адвоката сделка проходит безопасно и законно. Даже находясь в России, собственник может оформить всё дистанционно.